С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ, ознаменовавший собой значительные изменения в правилах использования земельных участков. Экperts подчеркивают, что это не просто мелкие правки, а шаг к устранению серых схем и поддержке добросовестных землевладельцев. Кого ждет судебная возня, а кто может вздохнуть с облегчением?
По заявлениям Александры Кортышевой, генерального директора ООО «Центральное кадастровое агентство», закон вводит два ключевых новшества.
Что нового для владельцев?
Во-первых, впервые в российском законодательстве было сформулировано легальное определение вида разрешенного использования (ВРИ). Ранее информация черпалась исключительно из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), однако теперь ВРИ должен соответствовать требованиям Земельного и Лесного кодексов, а также условиям лицензий на недропользование. Это значительно расширяет источники для проведения проверок.
Во-вторых, меняется порядок выбора: вместо разрешительного порядка вводится уведомительный. Это значит, что владельцы смогут самостоятельно выбирать основной ВРИ из классификатора. Однако, как предупреждает Кортышева, эта "свобода" может обернуться неприятностями для неподготовленных собственников.
Кто попадет под проверку?
Как отмечает эксперт, нововведения затронут, прежде всего, арендаторов, использовавших серые схемы. Ранее они могли менять ВРИ с "под склады" на "жилую застройку", но с введением нового закона такая практика становится невозможной. Теперь основной ВРИ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) должен полностью совпадать с указанным в договоре аренды. Если в договоре прописано "сельское хозяйство", а в реестре – "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС), то приоритет будет у договора. Росреестр начнет активные проверки, и “умельцы” рискуют не только потерять регистрацию, но и свои вложения.
К тому же, остерегаться должно и дачное население, поскольку для важных сельскохозяйственных земель вводится фактический мораторий на изменение ВРИ. Если участок классифицирован как "для сельхозпроизводства", планируемые изменения могут стать несбыточной мечтой.
Скрытые риски
Кортышева выделяет несколько потенциальных рисков:
- Расширение источников проверки: Участки, находящиеся вблизи лесов или заповедников, будут подвержены более строгим контролям.
- Приоритет договоров аренды: Несоответствие ВРИ в реестре и в договоре станет основанием для судебных разбирательств.
- Сложности с получением ВРИ в “серых зонах”: Владельцам участков без четких регламентов будет труднее получить нужные разрешения для ведения бизнеса.
В связи с вышеизложенным, арендаторам срочно рекомендуется провести аудит своих договоров и выписок из ЕГРН. Владельцы сельскохозяйственных земель, планировавшие изменять ВРИ, должны срочно запустить процесс, иначе рискуют потерять свои шансы.
Таким образом, реформы 2026 года ударят по тем, кто использовал серые схемы, и подарят возможности тем, кто ведет бизнес честно. В выигрыше окажутся те, кто заранее проанализирует свои активы, не дожидаясь санкций.
