Продажа доли в квартире: секреты правильного разделения налогового вычета

В жизни могут возникнуть обстоятельства, когда срочно нужны деньги, и тогда продажа доли в квартире становится актуальным решением. Но если доля принадлежит менее пяти лет, вопрос налогообложения (НДФЛ) с дохода становится неотъемлемой частью сделки. Надежда на налоговый вычет в 1 миллион рублей быстро может обернуться неожиданностью: если продавать долю совместно с другими собственниками по одному договору, вычет делится пропорционально. Как правильно подойти к продаже недвижимости в долевой собственности? Данная статья поможет прояснить, как работает эта система и что необходимо учесть при сделке.

Минимальный срок владения: когда НДФЛ становится обязательным?

Прежде чем размышлять о вычетах, важно выяснить, возникла ли необходимость уплаты НДФЛ по ставке 13% (для резидентов). Если вы владели имуществом более минимального срока, налог платить не придется. Согласно Налоговому кодексу, этот срок:

• 5 лет в общем случае.
• 3 года если право собственности возникло в результате приватизации, наследования или дарения от близких.

Если же срок владения меньше, налог с дохода от продажи придется заплатить, но здесь на помощь приходят налоговые вычеты, позволяющие уменьшить налогооблагаемую базу.

Способы уменьшения налога при продаже

При продаже недвижимости, имеющей срок владения менее минимального времени, у продавца есть два законных пути, причем можно выбрать только один из них:

1. Вычет по расходам на приобретение

• Суть: Уменьшение дохода от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, например, цену покупки и расходы на нотариуса.
• Формула: Налог = (Цена продажи - Расходы на покупку) * 13%.
• Когда выгоден: Если расходы близки к доходу.

2. Фиксированный имущественный налоговый вычет

• Суть: Применяется фиксированное уменьшение на 1 млн рублей независимо от расходов.
• Формула: Налог = (Цена продажи - 1 000 000) * 13%.
• Когда выгоден: При наличии малых расходов или их отсутствии.

Продажа долей по одному договору: делим вычет?

Ключевой момент заключается в том, что если доля продается по одному договору, вычет делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Это обусловлено позицией ФНС, изложенной в письме от 04.07.2024. Например, если трое собственников продают квартиру за 10 миллионов, и их доли 50%, 30% и 20%, вычет в 1 млн рублей дробится по этим процентам.

Продажа долей отдельными договорами: как получить полный вычет?

Альтернативой является продажа каждой доли по отдельным договорам. В этом случае каждый собственник имеет право на полный имущественный вычет в 1 млн рублей. Однако следует учесть, что такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения, что повлечет дополнительные расходы.

Экономическая эффективность разделения договоров становится ясной при сравнении расходов на нотариуса и сбережений на налогах. Рассчитайте чистую выгоду, оценив все затраты и потенциальные выгоды. В большинстве случаев разделенная продажа оказывается более выгодной, даже принимая во внимание расходы на нотариуса, пишет Дзен-канал "Myjus.ru - Практический электронный журнал.".